La procédure d’expulsion du locataire pour impayés de loyers depuis la loi Elan

Les impayés de loyers est le cas le plus fréquemment rencontré dans la cadre d’une procédure d’expulsion locative. Le bailleur peut décider d’entamer une procédure judiciaire qui se déroule en plusieurs étapes et peut aboutir à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

 

1) Le commandement de payer visant la clause résolutoire

En cas de non-paiement du locataire, le bailleur doit faire délivrer au locataire par huissier de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail prévue pour le défaut de paiement du loyer et des charges.

Sous peine de nullité, ce commandement doit reproduire intégralement la clause résolutoire insérée au bail, ainsi qu’un certain nombre de dispositions légales prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La clause de résiliation de plein droit ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux délivré par acte d’huissier.


Ce délai est ramené à un mois en cas de location meublée.

Si le locataire n’exécute pas ses obligations dans le délai, la clause résolutoire reprend son plein effet et le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Depuis le 1er janvier 2015 (Article 27-II de la Loi ALUR), le bailleur doit informer la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Le bailleur doit également ‘’signaler dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement’’ les impayés de loyer s’ils dépassent un certain seuil fixé par arrêté du Préfet, au moins deux mois avant l’assignation (sous peine d’irrecevabilité de celle-ci).


2) L’assignation au Tribunal

Le bailleur doit ensuite assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et demander la condamnation provisionnelle du locataire au paiement des arriérés de loyers.

A peine d’irrecevabilité de la demande, cette assignation doit être notifiée par l’huissier de justice au locataire au moins deux mois avant la date d’audience.

3) La procédure devant le juge des contentieux de la protection

En application de la loi n°2019-222 du 23 mars 2019 et du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, les tribunaux d’instance ont été supprimés depuis le 1er janvier 2020 et remplacés par le juge des contentieux de la protection qui dépend du nouveau Tribunal Judiciaire.

La date d’audience est fixée par le greffe et les délais d’audiencement sont très différents d’un tribunal à un autre.

Une fois l’ordonnance d’expulsion rendue, le bailleur doit la signifier au locataire.

Le juge saisi, même si les délais du commandement sont expirés, peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder d’office au locataire des délais de paiement qui peuvent aller jusqu’à trois ans, s’il estime que ce dernier a la possibilité et les moyens de régler sa dette locative.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

 

3) Le commandement de quitter les lieux

Une fois cette décision de justice ordonnant l’expulsion du locataire et sa condamnation aux arriérés de loyer rendue, le bailleur doit faire délivrer au locataire, par huissier, un commandement d’avoir à libérer les locaux dans les deux mois. Ce commandement doit être notifié également au Préfet, par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution interdit toute expulsion avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, dès lors que l’expulsion porte sur ‘’un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef ‘’. Il s’agit pour la personne expulsée d’organiser son relogement et son déménagement. Ce délai est de rigueur et son non-respect peut entraîner la nullité de la procédure.

Le locataire a encore la possibilité de demander des délais de grâce après l’ordonnance d’expulsion, auprès du juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux.

En effet , l’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution donne la faculté au juge d’accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du bailleur et du locataire, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Ces délais supplémentaires sont donc accordés aux personnes de bonne foi, car le premier délai légal de deux mois ne peut être réduit ou supprimé qu’en cas de voie de fait (notamment pour les squatteurs).

Ces délais sont cumulatifs et se combinent avec la trêve hivernale prévue à l’article L 613-3 du code de la construction et de l’habitation, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante pendant laquelle toutes les expulsions sont suspendues.

 

4) Demande de concours de la force publique pour l’expulsion

Si le locataire se maintient dans les lieux après les deux mois de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux même après avoir épuisé tous les moyens légaux, l’Etat , dont le concours a été sollicité par le bailleur , a l’obligation en application de l’article L 153-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution de fournir son concours à l’expulsion et il ne peut s’y soustraire sauf à voir sa responsabilité engagée. Le bailleur peut réclamer à l’Etat l’indemnisation du préjudice qu’il subit du fait de la carence de ce dernier.


Le fait de forcer une personne à quitter les lieux sans avoir obtenu le concours de la force publique est passible d’une peine d’emprisonnement de trois ans et de 30.000 € d’amende.

Pour en savoir plus : Une infographie dynamique comprendre et agir face à la procédure d’expulsion a été réalisée par l’ADIL 75 à télécharger

© CTRC-IdF
01/04/2020
Mahjouba D