100 boulevard Brune 75014 PARIS
01 42 80 96 99
c.t.r.c-idf@orange.fr

Covid- 19 : Précisions apportées par l’ordonnance du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais

L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 avait pris des mesures concernant la prorogation des délais de recours et la suspension des délais d’instruction qui avaient été jugées très radicales et inquiétés les acteurs du BTP , de l’urbanisme et de l’immobilier.

La Garde de Sceaux avait annoncé une ordonnance rectificative…

En effet, l’ordonnance n° 2020-427 du  15 avril 2020 apporte des ajustements aux règles qui ont été fixées en matière de délais par l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 afin de tenir compte des craintes et difficultés exposées par différents secteurs d’activité ou administrations dans leur mise en œuvre.  Elle précise et écourte certains des délais, notamment les délais de rétractation, réflexion et renonciation mais également la prise d’effet des astreintes et clauses résolutoires ainsi que les délais relatifs aux procédures d’urbanisme.

 

  • En ce qui concerne les délais de rétractation, de réflexion ou de renonciation :

L’article 2 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 prévoyait que certaines formalités seraient réputées avoir été respectées si les diligences correspondantes avaient été effectuées dans un délai qui ne pouvait excéder à la fin de la période, le délai légalement imparti pour agir, et ce dans la limite de deux mois, soit jusqu’au 24 août.

L’ordonnance n° 2020-427  du 15 avril 2020 est venue compléter le texte en ajoutant l’alinéa suivant : ‘’Le présent article n’est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits’’.

La faculté de rétractation ou de renonciation, c’est-à-dire le délai laissé par certains textes avant l’expiration duquel son bénéficiaire peut rétracter son consentement à un contrat, n’est pas un acte ‘’prescrit’’ par la loi ou le règlement ‘’à peine’’ d’une sanction ou de la déchéance d’un droit.

Les délais pour se rétracter ou renoncer à un contratpar exemple en matière de vente à distance ou de contrats d’assurance ou de services financiers à distance, d’assurance-vie ou encore de vente d’immeubles à usage d’habitation relevant de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitationsont donc exclus du champ de l’article 2 de l’ordonnance précitée.

‘’Une lecture contraire aurait pour effet de paralyser nombre de transactions’’ précise le rapport au Président

Pour les délais de réflexion ‘’ il ne s’agit pas d’un acte devant être réalisé pendant un certain délai à peine de sanction mais seulement d’un temps imposé au futur contractant pour réfléchir à son engagement’’. Ces délais avant l’expiration desquels le destinataire d’une offre contractuelle ne peut manifester son acceptation sont exclus du champ de l’article 2 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020.

Le texte de l’ordonnance est désormais très clair :

Sont donc exclus du champ d’application de l’ordonnance, le délai de rétractation de 10 jours de l’article L. 271-1 du code de la construction accordé à l’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation ainsi que le délai de réflexion de 10 jours imposé à l’emprunteur avant de pouvoir accepter une offre de prêt

Ce principe est d’application rétroactive puisqu’il ne s’agit que d’une interprétation de l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020.
Cette modification de l’ordonnance a été appelée par tous les professionnels de l’immobilier pour leur permettre ainsi de sécuriser au maximum tous les avant-contrats signés depuis le début du confinement.

 

  • En ce qui concerne les clauses et astreintes sanctionnant l’inexécution d’une obligation

L’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 prévoyait que ces clauses dont le terme intervenait pendant la période juridiquement protégée produisent, selon un mécanisme forfaitaire, leurs effets un mois après cette période.

L’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril précise désormais que la prise d’effet ‘’est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période [la période juridiquement protégée], égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée’’.

Le nouvel alinéa 3, issu de l’ordonnance  n° 2020-427 du 15 avril 2020  précise que ‘’ la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l’article 1er, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de cette période.’’

Il concerne les astreintes et clauses qui doivent produire effet après la fin de la période juridiquement protégée qui n’étaient pas abordées dans la version initiale de l’ordonnance et organise un mécanisme de report similaire à celui prévu aux alinéas précédents.

Par exemple, si une échéance était attendue le 20 mars 2020, c’est-à-dire huit jours après le début de la période juridiquement protégée, la clause pénale sanctionnant le non-respect de cette échéance ne produira son effet, si l’obligation n’est toujours pas exécutée, que huit jours après la fin de la période juridiquement protégée.

 Le report n’est donc plus forfaitairement fixé à un mois, comme initialement prévu, mais il sera égal à la durée d’exécution du contrat qui a été impactée par les mesures résultant de l’état d’urgence sanitaire.

De même, si une clause résolutoire, résultant d’une obligation née le 1er avril devait prendre effet, en cas d’inexécution, le 15 avril, ce délai de 15 jours sera reporté à la fin de la période juridiquement protégée pour que le débiteur puisse encore valablement s’acquitter de son obligation avant que la clause résolutoire ne prenne effet.

Un dispositif de report du cours des astreintes et de la prise d’effet des clauses pénales, résolutoires et de déchéance lorsque celles-ci sanctionnent l’inexécution d’une obligation, autre que de somme d’argent, prévue à une date postérieure à la fin de la période juridiquement protégée est également apporté à l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020

Ce report sera également calculé, après la fin de la période juridiquement protégée, en fonction de la durée d’exécution du contrat qui a été impactée par les contraintes du confinement.

Ce dispositif concernera les débiteurs d’une obligation de faire qui se trouveront, du fait des difficultés imposées par le confinement, dans l’impossibilité de respecter les échéances auxquelles ils sont engagés.

 

‘’Les parties au contrat restent libres d’écarter l’application de cet article par des clauses expresses notamment si elles décident de prendre en compte différemment l’impact de la crise sanitaire sur les conditions d’exécution du contrat. Elles peuvent également décider de renoncer à se prévaloir des dispositions de cet article’’ rappelle le rapport au Président.

 

  • Les modifications apportées sur les délais relatifs aux procédures d’urbanisme 

L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 avait permis de prolonger certains délais administratifs en matière d’urbanisme, comme les délais de préemption au détriment du blocage des promesses de vente et des programmes immobiliers ou les délais d’instruction des permis de construire ou

Elle avait organisé la suspension de tous les délais d’instruction de permis et de préemption, censés échoir durant la période comprise entre le 12 mars et 1 mois après la levée de l’état d’urgence sanitaire afin de permettre aux services d’urbanisme de répondre à la demande des professionnels de l’immobilier.

L’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 supprime ce mois ‘’tampon’’ pour réduire l’allongement de ces délais . Ils reprendront leur cours à partir du 24 mai.

Concernant le délai de recours des tiers contre les permis de construire de deux mois, également concerné par l’ordonnance du 25 mars 2020 qui en avait interrompu le cours, l’ordonnance du 15 avril supprime également cette période tampon d’un mois suivant la levée de l’état d’urgence et refait courir les délais pour le seul temps qui leur restait effectivement à courir au 12 mars sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours.

Pour rappel : A ce jour, compte tenu des dispositions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19, la durée de l’état d’urgence sanitaire est prévue pour s’achever le 24 mai 2020, de sorte que la ‘’période juridiquement protégée’’ s’achèverait un mois plus tard soit le 24 juin 2020

 

Source :
Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période

Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid-19

Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid-19

 

 

© CTRC-IdF
20/04/2020
Mahjouba D